Lợi nhuận kế toán tăng nhưng doanh thu bán hàng giảm: Bất động sản đang bán gì để có lời?
Báo cáo tài chính quý 2/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy một nghịch lý: doanh thu từ bán hàng sụt giảm mạnh, nhưng lợi nhuận sau thuế vẫn tăng. Điều này đặt ra câu hỏi về nguồn gốc thực sự của lợi nhuận và liệu hoạt động kinh doanh cốt lõi có đang khỏe mạnh hay không.
Điểm chính cần nắm
- Doanh thu từ bán bất động sản (core revenue) của nhiều doanh nghiệp giảm đáng kể trong Q2/2026.
- Lợi nhuận kế toán vẫn tăng nhờ các nguồn thu phi hoạt động kinh doanh cốt lõi: chuyển nhượng tài sản, M&A, lợi nhuận tài chính từ đánh giá lại tài sản.
- Tỷ lệ hấp thụ thị trường (absorption rate) chỉ đạt khoảng 58%, phản ánh nhu cầu mua thực đang yếu.
- Biến động hàng tồn kho và thay đổi giá trị quỹ đất cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận kế toán nhưng không đồng nghĩa với dòng tiền thực nhận.
Góc nhìn FinHome
Lợi nhuận kế toán tăng không đồng nghĩa với việc bán nhà thu tiền tốt hơn. Người mua cần phân biệt rõ các thành phần tạo nên lợi nhuận:
-
Lợi nhuận từ bàn giao: Đây là nguồn thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi — bán được nhà, bàn giao đúng hạn, thu tiền đầy đủ. Khi doanh thu bán hàng giảm, thành phần này thu hẹp.
-
Lợi nhuận tài chính: Bao gồm lãi tiền gửi, chênh lệch tỷ giá, đánh giá lại tài sản — không đến từ việc bán bất động sản cho người mua cuối.
-
Lợi nhuận từ bán công ty con hoặc tài sản: Chuyển nhượng dự án, bán quỹ đất, hoặc bán công ty con tạo ra khoản lợi nhuận lớn nhưng là giao dịch một lần, không bền vững.
-
Biến động hàng tồn kho: Điều chỉnh giá trị tồn kho theo giá thị trường ảnh hưởng lợi nhuận kế toán nhưng chưa chắc đã thành tiền thực.
Với tỷ lệ hấp thụ chỉ 58%, thị trường đang trong trạng thái cung vượt cầu rõ rệt. Doanh nghiệp có thể báo lợi nhuận đẹp nhờ các giao dịch vốn, nhưng nếu doanh thu từ bán hàng tiếp tục suy giảm, dòng tiền kinh doanh thực tế sẽ chịu áp lực. Người mua nên đánh giá doanh nghiệp qua khả năng bàn giao và thu tiền thực tế, không chỉ nhìn vào con số lợi nhuận kế toán.
