Khả năng mua nhà: bạn nên nhắm giá nào?

Công cụ tính hai con số khác nhau và nói rõ con số nào đang chặn bạn. Thứ nhất là TRẦN THEO TỶ LỆ BẠN GIẢ ĐỊNH: giới hạn trả nợ nhà = thu nhập gộp × tỷ lệ trả nợ nhà, và giới hạn tổng nợ = thu nhập gộp × tỷ lệ tổng nợ − nợ đang trả. Hai tỷ lệ đó là ô bạn nhập, không phải quy định và không phải mức ngân hàng công bố. Trần là con số nhỏ hơn trong hai giới hạn; nó có thể âm, vì nợ hiện có được trừ ra.

Thứ hai là NGÂN SÁCH CÒN LẠI CỦA HỘ, chỉ có trong chế độ “Hộ của tôi trả được bao nhiêu”: thu nhập thực nhận − chi phí sinh hoạt thiết yếu − nợ đang trả − khoản muốn để dành. Mỗi khoản được trừ đúng một lần, nên bốn khoản đó cộng với ngân sách nhà ở luôn đúng bằng thu nhập thực nhận.

Ngân sách nhà ở mỗi tháng là con số NHỎ HƠN giữa trần theo tỷ lệ giả định và ngân sách còn lại của hộ. Với tình huống mặc định — thu nhập gộp 50 triệu, thực nhận 44 triệu, sinh hoạt 18 triệu, nợ 5 triệu, muốn để dành 3 triệu — trần theo tỷ lệ là 20 triệu nhưng hộ chỉ còn 18 triệu, nên chính hộ là giới hạn đang chặn. Đó cũng là điều đáng lưu ý: một công thức tỷ lệ cho ra con số cao hơn mức hộ thực sự trả được, và con số cao hơn đó không phải là điều ngân hàng đã đồng ý.

Chi phí nhà ở khác được trừ khỏi ngân sách trước khi quy ra số tiền vay, nên phần còn lại mới là NGÂN SÁCH trả gốc và lãi. Khoản vay mà ngân sách đó gánh được là giá trị hiện tại của nó trong suốt kỳ hạn: P = A × (1 − (1 + r)^(−n)) ÷ r. Đây là phép nghịch chính xác của công thức niên kim, không phải một phép dò tìm.

Tiền dùng được để mua = tiền tích lũy − quỹ dự phòng giữ lại, trừ đúng một lần. Chi phí mua nhà ngoài giá tính theo phần trăm của GIÁ, nên giá và chi phí được giải cùng nhau. Có HAI trần trên giá và công cụ lấy trần nhỏ hơn: theo khoản trả, giá ≤ (khoản vay gánh được + tiền dùng được) ÷ (1 + tỷ lệ chi phí); theo tiền tự có và giả định vay được, giá ≤ tiền dùng được ÷ (1 + tỷ lệ chi phí − tỷ lệ vay được). Trần thứ hai là lý do phần bạn tự bỏ ra không bao giờ âm, và là lý do khi không có tiền mà tỷ lệ chi phí lớn hơn 0 thì không có mức giá nào khả thi.

Khoản vay thực dùng ở tầm giá đó = giá × (1 + tỷ lệ chi phí) − tiền dùng được, và nó có thể NHỎ HƠN khoản vay mà ngân sách gánh được — khi trần thứ hai là trần đang chặn. Vì vậy trang hiện hai con số theo tháng: ngân sách trả gốc và lãi, và khoản trả thực tế của khoản vay thực dùng. Chúng chỉ bằng nhau khi khoản trả là thứ đang chặn giá.

Với tình huống mặc định: ngân sách 18 triệu mỗi tháng gánh được khoản vay 2.074.155.117 ₫, cộng 600 triệu tiền tích lũy thành tầm giá 2.674.155.117 ₫, trong đó tiền trả trước chiếm 22,4%. Nếu chỉ xét trần theo hai tỷ lệ bạn giả định thì con số là 2.904.616.796 ₫ — cao hơn 230 triệu cho cùng một hộ, và con số cao hơn đó không phải mức ngân hàng đã đồng ý. Khoảng cách 230 triệu ấy chính là lý do công cụ tách hai chế độ.

Khi ngân sách còn lại bằng 0 hoặc âm, công cụ trả về số tiền vay bằng 0 kèm ghi chú, thay vì một số âm hay một mức giá không có thật.