So sánh hai gói vay mua nhà theo tiêu chí bạn chọn
Nhập hai báo giá để so bốn con số tại cùng một mốc.
Vì sao trả ít mỗi tháng chưa chắc là rẻ
Phương án có khoản trả hằng tháng thấp nhất có thể không phải phương án tốn ít chi phí vay nhất: với cùng số tiền, cùng lãi suất dương và cùng cách trả, kéo dài kỳ hạn làm khoản trả nhỏ đi nhưng tổng lãi tăng lên. Công cụ giữ cùng một số tiền cần vay cho mọi phương án và đọc bốn con số tại cùng một MỐC: khoản trả hằng tháng cao nhất, tiền mặt đã trả ra, gốc còn nợ và chi phí vay. Bạn chọn xếp theo con số nào; ba con số còn lại vẫn hiện bên cạnh. Có thể thêm phương án thứ ba nếu bạn có ba báo giá.
Công cụ chỉ xếp các phương án theo tiêu chí bạn chọn — chi phí vay, tiền mặt đã trả ra, gốc còn nợ hay khoản trả hằng tháng cao nhất — tại cùng một mốc, và ba con số còn lại vẫn hiện bên cạnh. Khoản trả thấp nhất có thể không phải chi phí vay thấp nhất, và không tiêu chí nào cho biết gói nào phù hợp, trả nổi hay được duyệt.
Ví dụ mẫuThay số của bạn để tính.
Đang xem ví dụ khám phá
Hai báo giá giả lập, cùng ví dụ với bài “Hai gói vay: trả ít mỗi tháng có thật sự rẻ hơn?”. Không phải báo giá của ngân hàng nào.
Xóa số của hai phương án để bạn nhập theo báo giá; số tiền cần vay và mốc so sánh được giữ lại. Không cần tài khoản.
Thêm phương án thứ baChưa nhập — đang so hai phương án.
Chỉ để bạn nhớ nguồn của từng con số; không làm thay đổi phép tính.
Ví dụ 02/10/2026. Để trống nếu không có. Lãi và phí có thể đã đổi sau ngày này.
Mức lãi ghi trong báo giá, tính theo năm, ví dụ 8,5. Nếu báo giá có lãi ưu đãi thì đây là mức SAU ưu đãi; mức ưu đãi và số tháng ưu đãi nhập ở phần “Phí và lãi ưu đãi” của báo giá đó.
Số năm trả nợ.
Phí của báo giá nàyChưa nhập phí nào
Phí trả một lần khi giải ngân, tính theo phần trăm số tiền vay. Để 0 nếu không có.
Các khoản bạn trả NGAY lúc giải ngân, ngoài phí thu xếp: thẩm định, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm. Chỉ nhập khoản bạn thực sự phải trả. Để trống nếu không có.
Nếu bạn tất toán ở mốc so sánh, hợp đồng có thể thu phí trả nợ trước hạn. Nhập mức phí đó ở đây, KHÔNG cộng vào ô phí giải ngân: hai khoản trả ở hai thời điểm khác nhau nên ảnh hưởng tới APR cũng khác nhau. Để trống thì công cụ tính là 0 ₫. Nếu chưa biết mức phí, hãy đánh dấu “Chưa biết đủ phí của báo giá này”.
Đánh dấu nếu ngân hàng chưa cho biết hết các khoản phí. Các phí bạn đã nhập vẫn được giữ. Cho tới khi bạn bỏ đánh dấu, chi phí vay và tiền mặt đã trả ra của báo giá này ghi “Chưa biết đủ phí” và trang không xếp hạng theo hai tiêu chí đó. Khoản trả hằng tháng và gốc còn nợ vẫn được so — trừ khi phí của báo giá này được cộng vào khoản vay, khi đó cả bốn con số đều chưa biết.
Lãi ưu đãi của báo giá nàyKhông có lãi ưu đãi
Số tháng đầu áp lãi ưu đãi. Để trống nếu báo giá chỉ có một mức lãi.
Mức lãi trong thời gian ưu đãi. Ô “Lãi suất” ở trên là mức SAU ưu đãi.
Đánh dấu nếu báo giá chỉ ghi kiểu “lãi cơ sở + biên độ” mà chưa có con số. Công cụ vẫn tính đúng các tháng ưu đãi, nhưng không đoán mức lãi sau đó: mọi con số sau tháng ưu đãi sẽ ghi “Chưa biết lãi sau ưu đãi”.
Ưu đãi tiền mặt của báo giá nàyKhông có ưu đãi tiền mặt
Khoản tiền ngân hàng trả lại hoặc tặng, ví dụ hoàn phí. Không nhập quà hiện vật hay giảm lãi — giảm lãi nhập ở lãi ưu đãi.
0 nếu nhận ngay khi giải ngân. Chỉ được tính khi mốc so sánh đã tới tháng này. Nếu hợp đồng thu hồi ưu đãi khi bạn tất toán sớm, hãy cộng khoản thu hồi đó vào phí trả nợ trước hạn.
Kết quả tự cập nhật ngay khi bạn thay đổi số — nút này chỉ đưa bạn tới kết quả.
Kết quả theo tiêu chí bạn chọn
Bốn con số đặt cạnh nhau
Đang xem ví dụ khám phá, chưa phải báo giá của bạn.
Tính đến tháng 60, theo chi phí vay, Phương án A thấp hơn: khoảng 803,9 triệu. Phương án cao nhất hơn khoảng 38,1 triệu.
Khoản trả lúc đầu thấp nhất là Phương án B, nhưng chi phí vay đến tháng 60 thấp nhất là Phương án A. Hai câu hỏi khác nhau nên có hai đáp án khác nhau.
Kéo hoặc bấm để đổi mốc; ô “So sánh tại tháng thứ” trong form đổi theo, và mọi con số tính lại.
1 · Khoản trả hằng tháng cao nhất đến mốc
Cùng một thang: thanh dài nhất là 17,36 triệu.
Phương án A
17,36 triệu
Lúc đầu17,36 triệuCao nhất đến tháng 60
Phương án B
16,10 triệu
Lúc đầu16,10 triệuCao nhất đến tháng 60
2 · Tiền mặt đã trả ra đến mốc
Cùng một thang: thanh dài nhất là 1.041,4 triệu.
Phương án A
1.041,4 triệu
Trả góp 1.041,4 triệu · phí tiền mặt 0 ₫
Phương án B
986,3 triệu
Trả góp 966,3 triệu · phí tiền mặt 20,0 triệu
3 · Gốc còn nợ tại mốc
Thang là số tiền vay thực tế lớn nhất, 2.000,0 triệu. Đây là gốc còn phải trả, không phải lãi.
Phương án A
1.762,5 triệu
Phương án B
1.855,7 triệu
4 · Chi phí vay đến mốc
Đang dùng làm tiêu chíLãi đã trả + mọi phí trả trước (trả bằng tiền mặt hay cộng vào khoản vay đều tính một lần) + phí tất toán nếu bạn tất toán − ưu đãi tiền mặt chắc chắn đã nhận.
Cùng một thang: thanh dài nhất là 842,0 triệu.
Phương án A
803,9 triệu
- Lãi 803,9 triệu
Phương án B
842,0 triệu
- Lãi 822,0 triệu
- Phí trả trước 20,0 triệu
Số đã làm tròn; số chính xác ở bảng “Xem bảng so sánh từng chỉ tiêu”.
Cả kỳ hạn thì sao
- Phương án A
- 2.165,6 triệu
- Phương án B
- 2.851,4 triệu
Chi phí vay cả kỳ hạn = toàn bộ lãi + phí trả trước − ưu đãi chắc chắn nhận, nếu giữ khoản vay đến hết. Tiền của nhiều năm được cộng thẳng, chưa quy về giá trị hôm nay.
Đang so tại tháng 60, vẫn giữ khoản vay. Lãi đã trả + mọi phí trả trước (trả bằng tiền mặt hay cộng vào khoản vay đều tính một lần) + phí tất toán nếu bạn tất toán − ưu đãi tiền mặt chắc chắn đã nhận.
Chi phí thấp hơn chưa có nghĩa là khoản trả hằng tháng vừa sức gia đình. Thứ tự này chỉ nói con số nào thấp hơn theo tiêu chí đã chọn, không nói gói nào phù hợp, trả nổi hay được duyệt.
Giả định đang dùng
- Phương án A: Số thử, chưa ghi ngày.
- Phương án A: ô “Phí thu xếp”, “Phí khác trả khi giải ngân” để trống được tính là 0 ₫.
- Phương án B: Số thử, chưa ghi ngày.
- Phương án B: ô “Phí khác trả khi giải ngân” để trống được tính là 0 ₫.
Làm gì tiếp
Khi đã so được chi phí của từng gói tại mốc mình chọn, trước khi chốt nên kiểm tra hai điều:
- Gói bạn đang nghiêng về sẽ trả bao nhiêu sau khi hết ưu đãi?Khoản vay lãi thả nổi
- Các loại phí quy về một mức lãi suất để so công bằng.Tính lãi suất thực tế (APR)
Các liên kết trong nhóm này không mang số nào sang — ở đó bạn sẽ nhập lại.
Phương án B có khoản trả hằng tháng thấp nhất lúc đầu, 16,1 triệu. Khoản trả thấp hơn không có nghĩa là tốn ít hơn. Đường nào kết thúc muộn hơn là kỳ hạn dài hơn: trả nhẹ hơn mỗi tháng nhưng trả trong nhiều năm hơn. Với cùng số tiền, cùng lãi suất dương và cùng cách trả, tổng lãi khi đó cao hơn. Chưa tính bảo hiểm khoản vay và phí trả nợ trước hạn trừ khi bạn nhập vào ô phí.
- Khoản trả mỗi tháng (triệu)
- Tháng thứ
Ký hiệu
- Phương án A
- Phương án B
Các mốc trên biểu đồ
- Tháng 60: mốc so sánh
Biểu đồ này giả định
- Khoản trả được tính lại tại thời điểm hết ưu đãi, trên dư nợ còn lại và số tháng còn lại.
- Sau mốc đó công cụ giữ nguyên mức lãi sau ưu đãi. Hợp đồng thật có thể điều chỉnh tiếp theo lãi cơ sở, nên hãy thử vài mức.
Xem số liệu dạng bảng
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
| Phương án | Trả hằng tháng lúc đầu | Sau ưu đãi | Số tháng |
|---|---|---|---|
| Phương án A | 17,417.356.465 | 17,417.356.465 | 240 |
| Phương án B | 16,116.104.542 | 16,116.104.542 | 300 |
Bước tiếp theo
Câu hỏi liên quan khác
Hai gói vay: trả ít mỗi tháng có thật sự rẻ hơn?(mở trong tab mới) — Cùng ví dụ với công cụ: khoản trả thấp nhất và chi phí vay thấp nhất là hai phương án khác nhau, và nên đọc con số nào khi nào.
Giữ lại kết quả này
Trang này không lưu kết quả vào máy và không gửi số của bạn đi đâu. Khi bạn chuyển giữa các công cụ bằng liên kết trên trang rồi bấm Quay lại, số đã nhập vẫn còn — nhưng chỉ trong lần mở trang này: tải lại trang, mở tab mới hoặc đóng trình duyệt thì số sẽ mất. Hãy chụp màn hình hoặc ghi lại các con số quan trọng.
Xem bảng so sánh từng chỉ tiêuNguồn và ngày của từng báo giá, phí trả tiền mặt hay cộng vào khoản vay, bốn con số tại mốc, chi phí cả kỳ hạn và APR mô hình hóa.
Mỗi cột là một phương án, mỗi dòng là một con số tại cùng mốc. Bốn tiêu chí — khoản trả cao nhất, tiền mặt đã trả ra, gốc còn nợ và chi phí vay — có dòng riêng, đúng tên như ở trên. Nhóm “cả kỳ hạn” là tổng nếu giữ khoản vay đến hết, cộng thẳng tiền của nhiều năm, chưa quy về giá trị hôm nay. Ô ghi “Chưa biết…” là con số công cụ không đoán thay bạn.
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Chỉ tiêuNguồn số liệu
- Phương án A
- Số thử, chưa ghi ngày
- Phương án B
- Số thử, chưa ghi ngày
Chỉ tiêuSố tiền vay thực tế (gồm phí cộng vào khoản vay)
- Phương án A
- 2.000,02.000.000.000
- Phương án B
- 2.000,02.000.000.000
Chỉ tiêuPhí trả bằng tiền mặt lúc giải ngân
- Phương án A
- 0,00
- Phương án B
- 20,020.000.000
Chỉ tiêuPhí cộng vào khoản vay
- Phương án A
- 0,00
- Phương án B
- 0,00
Chỉ tiêuTrả hằng tháng (giai đoạn đầu)
- Phương án A
- 17,417.356.465
- Phương án B
- 16,116.104.542
Chỉ tiêuTrả hằng tháng sau ưu đãi
- Phương án A
- —
- Phương án B
- —
Chỉ tiêuTháng đầu áp lãi mới
- Phương án A
- —
- Phương án B
- —
Chỉ tiêuSố tháng trả nợ
- Phương án A
- 240
- Phương án B
- 300
Chỉ tiêuKhoản trả cao nhất đến mốc
- Phương án A
- 17,417.356.465
- Phương án B
- 16,116.104.542
Chỉ tiêuLãi đã trả đến mốc đã chọn
- Phương án A
- 803,9803.931.542
- Phương án B
- 822,0822.012.362
Chỉ tiêuƯu đãi tiền mặt được tính đến mốc
- Phương án A
- 0,00
- Phương án B
- 0,00
Chỉ tiêuTiền mặt đã trả ra đến mốc
- Phương án A
- 1.041,41.041.387.880
- Phương án B
- 986,3986.272.500
Chỉ tiêuGốc còn nợ tại mốc
- Phương án A
- 1.762,51.762.543.662
- Phương án B
- 1.855,71.855.739.862
Chỉ tiêuChi phí vay đến mốc
- Phương án A
- 803,9803.931.542
- Phương án B
- 842,0842.012.362
Chỉ tiêuCao hơn mức thấp nhất theo tiêu chí đã chọn
- Phương án A
- 0,00
- Phương án B
- 38,138.080.819
Chỉ tiêuTổng lãi cả kỳ hạn
- Phương án A
- 2.165,62.165.551.520
- Phương án B
- 2.831,42.831.362.501
Chỉ tiêuChi phí vay cả kỳ hạn (lãi + phí − ưu đãi)
- Phương án A
- 2.165,62.165.551.520
- Phương án B
- 2.851,42.851.362.501
Chỉ tiêuTổng số tiền bỏ ra cả kỳ hạn
- Phương án A
- 4.165,64.165.551.520
- Phương án B
- 4.851,44.851.362.501
Chỉ tiêuAPR danh nghĩa mô hình hóa
- Phương án A
- 8,50%
- Phương án B
- 8,62%
Chỉ tiêuAPR nếu tất toán tại mốc đó
- Phương án A
- 8,50%
- Phương án B
- 8,76%
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
Lãi suất mô hình hóa sau phí
- Phương án A — APR danh nghĩa (cả kỳ hạn)
- 8,50%
- Phương án A — Quy đổi lãi kép hằng năm
- 8,84%
- Phương án A — APR nếu tất toán ở tháng 60
- 8,50%
- Phương án B — APR danh nghĩa (cả kỳ hạn)
- 8,62%
- Phương án B — Quy đổi lãi kép hằng năm
- 8,97%
- Phương án B — APR nếu tất toán ở tháng 60
- 8,76%
APR ở đây là lãi suất do FinHome mô hình hóa từ dòng tiền bạn nhập: số tiền thực nhận sau phí, các khoản trả theo lịch, và dư nợ còn lại nếu tất toán tại mốc đã chọn. Đây KHÔNG phải mức công bố theo quy định, không phải báo giá của ngân hàng, và không bao gồm phí trả nợ trước hạn trừ khi bạn tự nhập vào ô phí. APR danh nghĩa là lãi tháng × 12; con số quy đổi lãi kép không bao giờ thấp hơn mức danh nghĩa và cao hơn khi lãi suất dương — ở mức 0% thì hai con số bằng nhau. Đừng so một mức danh nghĩa với một mức ghép lãi.
Về các con số đang hiển thị
Các con số mặc định là một tình huống giả lập để bạn thấy công cụ hoạt động thế nào, không phải số liệu của một hộ gia đình thật và không phải báo giá của ngân hàng nào. Hãy sửa từng ô thành số của bạn — kết quả và biểu đồ cập nhật ngay khi bạn nhập, không cần bấm tính. FinHome không gửi hay lưu các con số này: chúng chỉ nằm trong trình duyệt của bạn và mất đi khi bạn tải lại trang. Nút “Về ví dụ mẫu” chỉ đưa các ô nhập về tình huống ban đầu, không lưu gì cả.
Cách tính
Mỗi phương án được tính từ bảng trả nợ của chính nó. Không có ưu đãi thì đó là một khoản vay trả góp đều theo công thức niên kim: A = P × r ÷ (1 − (1 + r)^(−n)), với P là số tiền vay, r là lãi suất mỗi tháng và n là số tháng vay. Có ưu đãi thì khoản vay chạy theo từng giai đoạn, và ở mốc hết ưu đãi khoản trả được tính lại trên dư nợ còn lại trong số tháng còn lại.
Bốn con số được đọc tại cùng một mốc, cho cùng một số tiền cần vay. Khoản trả hằng tháng cao nhất đến mốc, kể cả sau khi hết ưu đãi. Tiền mặt đã trả ra: phí trả bằng tiền mặt, cộng các kỳ trả góp, cộng tiền tất toán nếu bạn tất toán, trừ ưu đãi đã nhận. Gốc còn nợ tại mốc. Và chi phí vay: lãi, cộng mọi phí trả trước, cộng phí tất toán nếu tất toán, trừ ưu đãi chắc chắn đã nhận. Chi phí vay luôn bằng tiền mặt đã trả ra cộng gốc còn nợ sau mốc, trừ số tiền cần vay — nên một phương án chỉ hoãn trả gốc không thể trông rẻ hơn thật. Trang xếp hạng theo đúng một tiêu chí bạn chọn và gọi nó bằng tên.
Phí có thể trả bằng tiền mặt lúc giải ngân hoặc cộng vào khoản vay. Cộng vào khoản vay thì số tiền vay thực tế = (số tiền cần vay + phí cố định) ÷ (1 − tỷ lệ phí), vì phí phần trăm tính trên số tiền vay. Bạn không mất tiền mặt lúc đầu nhưng trả lãi trên cả khoản phí; phí vẫn chỉ được tính một lần. Phí tất toán thì tính ở MỐC chứ không phải lúc giải ngân — hai khoản trả ở hai thời điểm khác nhau, nên chúng có hai ô riêng và ảnh hưởng tới APR cũng khác nhau.
“Vẫn giữ khoản vay” đọc khoản vay tại mốc rồi tiếp tục trả: không có phí trả nợ trước hạn và gốc còn nợ vẫn là nợ. “Tất toán” trả hết gốc còn nợ cộng phí trả nợ trước hạn ngay tại mốc; khoản vay đã trả xong trước mốc thì không bị tính phí này.
Ô để trống được tính là 0 ₫, và trang ghi rõ ô nào đang như vậy. Phí chưa biết, lãi sau ưu đãi chưa biết hay ưu đãi còn điều kiện thì không bao giờ được thay bằng 0: con số phụ thuộc vào chúng ghi “Chưa biết…”, các con số còn lại vẫn hiện, và trang không xếp hạng theo tiêu chí đang thiếu dữ liệu. Ưu đãi chỉ được trừ khi bạn chắc chắn đủ điều kiện và mốc đã tới tháng nhận.
Khi hai phương án bằng nhau theo tiêu chí đã chọn, công cụ nói là bằng nhau và không chọn phương án nào. Bằng nhau ở một con số không có nghĩa là giống nhau: ba con số còn lại vẫn có thể khác. Bảng chi tiết còn có chi phí cả kỳ hạn nếu giữ đến hết, chưa quy về giá trị hôm nay.
Câu hỏi thường gặp
Công cụ này chỉ mang tính minh họa, không phải tư vấn tài chính. Kết quả dùng đúng những con số bạn nhập: lãi ưu đãi và lãi sau ưu đãi, phí trả bằng tiền mặt hoặc cộng vào khoản vay, phí trả nợ trước hạn khi bạn chọn tất toán tại mốc, và ưu đãi tiền mặt bạn xác nhận đủ điều kiện. Những khoản bạn KHÔNG nhập thì không có trong kết quả — công cụ không biết biểu phí của hợp đồng bạn. Chưa tính thuế, lạm phát, bảo hiểm khoản vay hay thay đổi lãi suất ngoài kịch bản bạn đặt. Đây không phải báo giá, đề nghị cho vay hay kết quả xét duyệt của ngân hàng.