Hai gói vay: trả ít mỗi tháng có thật sự rẻ hơn?

Không nhất thiết. Khi hai gói cùng số tiền vay và cùng lãi suất, gói trả ít hơn mỗi tháng thường là gói trả trong nhiều năm hơn — và trả lâu hơn thì tốn thêm tiền lãi. Trong ví dụ của bài, gói B nhẹ hơn khoảng 1,25 triệu mỗi tháng, nhưng gói có khoản trả hằng tháng thấp nhất lại là gói tốn nhiều lãi nhất.

Vì vậy hãy hỏi hai câu riêng: “nhà mình có trả nổi khoản này mỗi tháng không?”, và “đến lúc mình định bán nhà hoặc đổi khoản vay, gói nào tốn ít lãi và phí hơn?”. Bài cho thấy câu trả lời ở mốc 5 năm và khi giữ đến hết.

Gốc là số tiền bạn mượn, ở đây là 2 tỷ. Lãi là tiền bạn trả để được dùng số tiền đó, tính trên phần gốc còn nợ. Dư nợ là phần gốc chưa trả. Khi bán nhà hoặc chuyển khoản vay, số tiền để đóng khoản vay là dư nợ đó, có thể cộng thêm tiền lãi phát sinh đến ngày trả và phí theo hợp đồng.

Hai gói trong ví dụ đều trả góp đều: mỗi tháng cùng một khoản, cùng lãi 8,5%/năm. Với hai gói này, những năm đầu phần lớn khoản trả là tiền lãi, chỉ một phần nhỏ trả bớt gốc. Gói có kỳ hạn dài hơn trả bớt gốc mỗi tháng ít hơn, nên dư nợ giảm chậm hơn và tiền lãi được tính trên một khoản nợ lớn hơn, trong nhiều tháng hơn.

Để so công bằng, hai gói phải được tính trên cùng số tiền vay. Báo giá 1,8 tỷ có thể trả ít hơn báo giá 2 tỷ đơn giản vì bạn vay ít hơn; khi đó còn phải tính phần tiền tự có phải bù. Vì vậy công cụ So sánh khoản vay chỉ có một ô số tiền vay dùng chung cho mọi phương án.

Hai gói cùng lãi 8,5%/năm và cùng vay 2 tỷ. Chỉ khác hai chỗ: gói B trả trong 25 năm thay vì 20, và thu phí 1% — 20 triệu — ngay khi giải ngân.

Vì chia ra 300 tháng thay vì 240, khoản trả mỗi tháng của gói B nhỏ hơn. Với ngân sách gia đình, đó là một khoản dễ thở hơn mỗi tháng. Nhưng khoản trả nhỏ hơn mới chỉ trả lời câu “có trả nổi không”, chưa trả lời câu “gói nào rẻ hơn”.

Nếu gia đình dự định bán nhà, đổi nhà hoặc chuyển khoản vay sau 5 năm, mốc cần nhìn là tháng thứ 60.

Đến lúc đó, chọn gói B thì cộng lại gia đình giữ trong tay khoảng 55,1 triệu so với gói A, đã tính cả 20 triệu phí. Nhưng gói B trả bớt gốc chậm hơn nên còn nợ nhiều hơn khoảng 93,2 triệu. Tính tiền lãi cộng phí đến tháng 60, gói B tốn hơn khoảng 38,1 triệu.

Nghĩa là nếu bán nhà hoặc đổi khoản vay ở tháng 60, gia đình phải tất toán — trả hết phần còn nợ và đóng khoản vay — và với gói B, khoản phải tất toán lớn hơn. Lãi phát sinh đến ngày trả và phí trả nợ trước hạn, nếu hợp đồng có, còn cộng thêm; ví dụ này chưa tính khoản phí đó.

Công cụ So sánh khoản vay gọi ba con số này là “Tiền mặt đã trả ra đến mốc”, “Gốc còn nợ tại mốc” và “Chi phí vay đến mốc”. Chúng luôn khớp với nhau: chi phí vay bằng tiền mặt đã trả ra cộng gốc còn nợ, trừ số tiền cần vay. Vì vậy gói B giữ lại được 55,1 triệu tiền mặt nhưng để lại thêm 93,2 triệu nợ, và phần chênh 38,1 triệu chính là chi phí vay cao hơn.

Biểu đồ của bài đặt mốc ở tháng 300, khi cả hai gói đã trả xong và không còn nợ. Gói A trả xong ở tháng 240 với khoảng 2.165,6 triệu tiền lãi. Gói B trả thêm 5 năm, khoảng 2.831,4 triệu tiền lãi, cộng 20 triệu phí.

Ở đây tiền của nhiều năm được cộng thẳng với nhau, chưa quy về giá trị hôm nay (thuật ngữ gọi là chưa chiết khấu): một đồng trả ở năm thứ 25 được tính như một đồng trả hôm nay. Con số này trả lời câu “giữ đến hết thì gói nào tốn ít hơn”, không phải câu “gói nào hợp với kế hoạch 5 năm của tôi”.

Trong ví dụ cùng số tiền, cùng lãi dương và cùng cách trả này, kéo dài kỳ hạn làm khoản trả nhỏ hơn nhưng tổng lãi cao hơn. Nếu lãi suất hoặc phí khác nhau, không thể chỉ nhìn kỳ hạn để kết luận gói nào rẻ hơn.

Phương án B thu phí 1% số tiền vay, tức 20.000.000 ₫ trả ngay khi giải ngân. Con số đó không xuất hiện trong lãi suất niêm yết và không xuất hiện trong khoản trả hằng tháng.

Đây là lý do một gói lãi suất thấp hơn vẫn có thể đắt hơn: phần chênh nằm ở phí. Công cụ cộng phí bạn nhập vào chi phí vay, đúng một lần. Nếu ngân hàng cho cộng phí vào khoản vay thay vì trả tiền mặt, bạn giữ lại tiền mặt lúc đầu nhưng số tiền vay lớn hơn và bạn trả lãi trên cả khoản phí đó.

Nếu định tất toán ở một mốc, hãy hỏi ngân hàng phí trả nợ trước hạn ở đúng mốc đó. Trên công cụ, chọn “Tất toán khoản vay” và nhập phí vào ô “Phí trả nợ trước hạn tại mốc so sánh”; trang sẽ hiện cả tiền cần để tất toán. Ô để trống được tính là 0 ₫. Nếu chưa biết đủ phí, hãy đánh dấu “Chưa biết đủ phí của báo giá này”: chi phí vay và tiền mặt đã trả ra của gói đó ghi “Chưa biết đủ phí”, và trang không xếp hạng theo hai con số này, vì xếp hạng khi còn thiếu phí có thể chọn sai gói. Khoản trả hằng tháng và gốc còn nợ vẫn được so, trừ khi phí được cộng vào khoản vay.

Bảo hiểm khoản vay và các khoản bạn chưa nhập thì không có trong kết quả. Khi so báo giá thật, hãy hỏi từng khoản bằng văn bản, ghi ra, rồi nhập vào đúng ô của nó.

Công cụ So sánh khoản vay mở sẵn đúng ví dụ của bài: “Số tiền cần vay” là 2.000.000.000, dùng chung cho cả hai, “Phương án A” là “Lãi suất” 8,5 với “Kỳ hạn” 20, “Phương án B” là “Lãi suất” 8,5 với “Kỳ hạn” 25 và 1 ở “Phí thu xếp”, trả bằng tiền mặt. Ô “So sánh tại tháng thứ” đang là 60, nên bạn không cần sửa ô nào để thấy kết quả sau 5 năm.

Thử một thay đổi: ở “So theo tiêu chí”, chọn “Khoản trả hằng tháng cao nhất đến mốc”. Phương án thấp hơn chuyển sang B, vì B trả ít hơn khoảng 1,25 triệu mỗi tháng. Chọn lại “Chi phí vay đến mốc”: A thấp hơn khoảng 38,1 triệu. Cùng hai báo giá, hai câu hỏi, hai đáp án — và hình minh họa trên công cụ đổi theo, đánh dấu con số bạn đang dùng để so.

Đổi ô “So sánh tại tháng thứ” thành 300 để ra số cả kỳ hạn như biểu đồ. Số chính xác nằm trong “Xem bảng so sánh từng chỉ tiêu”.