Có tiền dư, trả thêm nợ mua nhà giúp giảm bao nhiêu lãi?

Trong ví dụ vay 2 tỷ, lãi giữ nguyên 8,5%/năm và kỳ hạn 20 năm, trả thêm 2 triệu gốc mỗi tháng giúp giảm khoảng 555,7 triệu tiền lãi trước phí trả nợ trước hạn và rút ngắn 53 tháng. Khoản vay xong ở tháng 187.

Đó là con số TRƯỚC phí trả nợ trước hạn. Mức phí do hợp đồng của bạn quy định, và nó có thể làm phần lợi nhỏ đi đáng kể — hoặc mất hết.

Mỗi đồng trả thêm đi thẳng vào gốc, và gốc là thứ lãi được tính trên. Đồng gốc trả sớm hơn thì được miễn lãi cho toàn bộ số tháng còn lại của nó.

Tổng số tiền trả thêm trong ví dụ này là khoảng 372 triệu, trải trong 186 tháng. Phần lãi giảm khoảng 555,7 triệu trước phí trả nợ trước hạn — lớn hơn số tiền đã bỏ thêm, vì mỗi đồng gốc trả sớm tiết kiệm nhiều năm tiền lãi.

Đây cũng là lý do trả thêm sớm hiệu quả hơn trả thêm muộn. Cùng 2 triệu, bỏ vào năm đầu tiết kiệm được nhiều hơn bỏ vào năm thứ mười lăm.

Biểu đồ đặt hai đường dư nợ — phần gốc còn nợ — cạnh nhau. Sau 10 năm, phương án theo lịch còn khoảng 1,40 tỷ, còn phương án trả thêm chỉ còn khoảng 1,02 tỷ. Đường trả thêm về 0 ở tháng 187, khi phương án theo lịch vẫn còn nợ khoảng 764,7 triệu.

Thứ nhất: phí trả nợ trước hạn của hợp đồng là bao nhiêu và áp dụng trong bao lâu? Con số này không nằm trong công cụ và không có mức chung — có hợp đồng không thu, có hợp đồng thu theo bậc giảm dần. Hãy đọc điều khoản, hoặc hỏi và yêu cầu chỉ ra trong hợp đồng.

Thứ hai: sau khi trả thêm, quỹ dự phòng của bạn còn đủ không? Tiền đã trả vào gốc thì không rút lại được. Nếu ba tháng sau bạn cần tiền và phải vay tiêu dùng với lãi cao hơn, việc trả thêm đã làm bạn thiệt.

Thứ ba: bạn có khoản nợ nào với chi phí cao hơn không? So phần lãi có thể tránh, phí tất toán (phí khi trả hết phần còn nợ và đóng khoản vay trước hạn), nghĩa vụ trả tối thiểu và nhu cầu tiền mặt. Lãi suất cao là thông tin quan trọng nhưng không đủ để quyết định thứ tự trả mọi khoản nợ.

Công cụ chỉ mô hình hóa khoản trả thêm cố định MỖI THÁNG. Không chia thưởng cuối năm cho 12 rồi coi là lịch tương đương: tiền chưa nhận không thể trả nợ trước, và thời điểm giảm dư nợ làm tiền lãi khác đi. Khoản thưởng một lần cần lịch trả theo ngày hoặc kỳ nhận tiền; công cụ hiện chưa hỗ trợ lịch đó.

Điểm cần kiểm tra trong hợp đồng: nhiều hợp đồng chỉ cho trả thêm vào những mốc nhất định, hoặc yêu cầu số tiền tối thiểu. Trả thêm mỗi tháng chỉ khả thi nếu hợp đồng cho phép.

Nếu hợp đồng không cho trả thêm linh hoạt, phần lợi trong bài này không áp dụng cho bạn — và đó là một tiêu chí đáng đưa vào khi so hai báo giá.

Trả thêm gốc có thể giảm lãi tính trên dư nợ về sau; con số ròng còn phụ thuộc phí và cách ngân hàng xử lý khoản trả thêm. Giữ tiền có lợi ích thanh khoản, còn mức sinh lời phụ thuộc sản phẩm và giả định của bạn.

Để so bằng tiền, cần lãi tránh được sau phí trả trước và lợi suất giữ tiền sau thuế, phí trên cùng khoảng thời gian. Sau đó xét khả năng xoay tiền nếu thu nhập gián đoạn; phép so hai lãi suất riêng lẻ chưa đủ.

Một phương án để cân nhắc là giữ quỹ dự phòng trước rồi mới trả thêm phần dư. Trì hoãn trả gốc có thể làm tổng lãi tăng đáng kể hoặc ít, tùy số tiền, thời gian và lãi suất; cần tính phần đánh đổi, không mặc định chi phí rất nhỏ.