Hơn 30.000 sản phẩm nhà ở mở bán quý IV: Nguồn cung bùng nổ và bài toán chọn lọc cho người mua

Thị trường bất động sản quý IV/2026 dự kiến đón nhận một làn sóng mở bán lớn với khoảng 30.300 sản phẩm mới từ hơn 30 dự án, tăng tới 145% so với quý III. Trong bối cảnh quý III sụt giảm nguồn cung mạnh (chỉ ghi nhận hơn 12.300 sản phẩm), đợt bung hàng cuối năm này được kỳ vọng sẽ giải tỏa phần nào cơn khát nhà ở tại các đô thị lớn.

Điểm chính cần nắm

• Nguồn cung bùng nổ: Dự kiến khoảng 30.300 sản phẩm mở bán trong quý IV, gấp 2,5 lần so với quý III. Khu vực phía Nam chiếm áp đảo với 56% tổng lượng hàng (khoảng 16.900 sản phẩm), tiếp theo là miền Bắc (26%) và miền Trung - Tây (mỗi vùng 9%).
• Căn hộ chung cư chiếm chủ đạo: TP.HCM dự kiến đón 10.000 – 12.000 căn hộ mới, Hà Nội khoảng 6.500 căn và Đà Nẵng khoảng 2.000 căn, đến từ các đại dự án của Vinhomes, Masterise Homes, Sun Group, Ecopark...
• Dự báo thanh khoản tăng gấp đôi: VARS ước tính lượng giao dịch quý IV có thể chạm mốc 25.000 sản phẩm nhờ tâm lý mua nhà đón Tết và sự bổ sung của phân khúc nhà ở xã hội.
• Áp lực lãi suất chi phối: DXS-FERI đưa ra 3 kịch bản hấp thụ: mức cơ sở đạt 30-35% nếu lãi suất thả nổi (Sau kỳ ưu đãi, lãi suất không giữ nguyên: ngân hàng đặt lại theo chu kỳ đã ghi trong hợp đồng, bằng một lãi suất tham chiếu cộng biên, nên khoản trả hằng tháng được tính lại theo mức mới.) giữ ở 12-14%; kịch bản tích cực đạt 40-45% nếu lãi suất hạ về 10-12%; và có thể giảm sâu dưới 20% nếu lãi suất vọt lên 14-16%.

Góc nhìn FinHome

Sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung mới trong quý IV mang đến tín hiệu tích cực về thanh khoản, nhưng cũng đặt ra bài toán sàng lọc khắt khe cho người mua nhà:

1. Nhiều lựa chọn hơn, nhưng giá sơ cấp khó giảm: Phần lớn nguồn cung mới tập trung ở các đại đô thị và phân khúc trung - cao cấp của các chủ đầu tư lớn. Mức giá mở bán sơ cấp nhìn chung vẫn neo ở ngưỡng cao, do chi phí đầu vào và tiền sử dụng đất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.
2. Ưu tiên giá trị ở thực và dòng tiền: Thời kỳ mua lướt sóng đón sóng mở bán đã qua. Những dự án có thanh khoản tốt giai đoạn này bắt buộc phải hội tụ đủ ba yếu tố: pháp lý hoàn chỉnh, tiện ích hạ tầng hiện hữu và có thể đưa vào khai thác cho thuê ngay để bù đắp chi phí vốn.
3. Bài toán đòn bẩy tài chính: Với mặt bằng lãi suất thả nổi dao động quanh ngưỡng 12-14%/năm ở kịch bản cơ sở, người mua nhà cần tính toán kỹ nghĩa vụ trả nợ hàng tháng, giới hạn tỷ lệ vay dưới 50% giá trị tài sản và ưu tiên các dự án có chính sách ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất dài hạn (tối thiểu 18 - 24 tháng).

Đọc thêm

Đọc bài gốc trên VnExpress