Lãi cố định hay thả nổi?
Đặt hai cấu trúc lãi cạnh nhau tại cùng một mốc bạn dự kiến giữ khoản vay.
Vì sao phép so này cần một mốc chung
Một bên là mức lãi giữ nguyên, bên kia là ưu đãi rồi thả nổi — nên phần lớn chênh lệch nằm ở những năm SAU, và câu trả lời phụ thuộc vào việc bạn giữ khoản vay bao lâu. Ở mốc 5 năm, phần ưu đãi còn chiếm tỷ trọng đáng kể; ở mốc 20 năm thì gần như không. Công cụ này là công cụ so sánh khoản vay ở góc nhìn hai cấu trúc lãi: cùng số tiền vay, cùng mốc so, hai đường khoản trả và chi phí của từng bên đến mốc đó — cộng cả chi phí cả kỳ hạn để bạn thấy khi nào hai thước đo chọn ra hai phương án khác nhau. Mọi mức lãi ở đây là số bạn nhập, không phải báo giá và không phải dự báo.
Đừng đọc dòng “rẻ nhất tại mốc bạn chọn” như một câu trả lời cuối cùng: nó chỉ đúng với mức lãi sau ưu đãi mà chính bạn vừa nhập, và với đúng mốc bạn vừa chọn.
Cách thử kết luận, và giá của sự chắc chắn
Hãy chạy ít nhất hai lần — một lần với mức lãi sau ưu đãi bạn cho là hợp lý, một lần với mức cao hơn 2–3 điểm phần trăm — rồi xem kết luận có đổi chiều. Nếu có, quyết định của bạn phụ thuộc vào một điều không ai biết trước, và khi đó nên chọn theo khoản trả cao nhất mà bạn gánh được chứ không theo tổng chi phí. Lãi cố định về bản chất là bạn trả thêm một khoản để biết trước khoản trả. Cách định giá khoản đó bằng số của chính bạn: đọc “Chênh lệch với phương án đắt nhất” ở mốc bạn chọn — đó là phần bạn trả thêm (hoặc tiết kiệm được) trong kịch bản này — rồi mở bảng chi tiết và so hai dòng khoản trả. Phần chênh về chi phí là điều chưa chắc. Khoản trả sau ưu đãi đổi theo đúng mức lãi bạn nhập cho giai đoạn sau: cao hơn mức ưu đãi thì tăng, thấp hơn thì giảm — công cụ tính theo số bạn nhập, không dự báo chiều nào. Nếu khoản trả cao nhất của bên thả nổi vượt ngân sách của bạn, thì phần chênh của bên cố định đang mua một thứ có giá trị — kể cả khi về tổng chi phí nó đắt hơn.
Ví dụ mẫuThay số của bạn để tính.
Mức lãi cố định 9,5%/năm cho cả 20 năm điền sẵn ở đây là SỐ GIẢ ĐỊNH để minh họa, không phải báo giá của ngân hàng nào và không phải xác nhận rằng có sản phẩm như vậy.
Thay bằng báo giá của bạn
Hãy thay bằng đúng báo giá bạn đang có: đúng mức lãi, và đúng thời gian giữ mức lãi đó. Nếu báo giá chỉ cố định vài năm rồi đổi, đó là một khoản vay hai giai đoạn — cách nhập ở ngay trong phần của bên đó.
Kết quả tự cập nhật ngay khi bạn thay đổi số — nút này chỉ đưa bạn tới kết quả.
Phương án rẻ nhất
Khoản trả sau ưu đãi và chi phí tại mốc bạn chọn
Phí trả nợ trước hạn được tính ĐÚNG THỜI ĐIỂM tất toán, không phải lúc giải ngân — mỗi phương án có ô riêng cho nó trong phần phí. Ô để trống được tính là 0 ₫. Nếu bạn chưa biết mức phí này hay phí nào khác, hãy đánh dấu “Chưa biết đủ phí của báo giá này”: công cụ sẽ không xếp hạng cho tới khi bạn có đủ phí. Hãy hỏi ngân hàng mức phí và số năm bị áp phí.
Đặt các báo giá cạnh nhau: bạn đánh đổi điều gì
Đang so trên số ví dụ mẫu, chưa phải báo giá của bạn.
Đến tháng 60, Bên A tốn ít nhất: khoảng 903,9 triệu lãi và phí. Phương án tốn nhất nhiều hơn khoảng 74,3 triệu.
Kéo hoặc bấm để đổi mốc; ô “So sánh tại tháng thứ” trong form đổi theo, và mọi con số tính lại.
1 · Khoản trả mỗi tháng
Cùng một thang: khoản trả lớn nhất trong các báo giá là 20,48 triệu.
Bên A · một mức lãi suốt kỳ hạn
Lúc đầu18,64 triệuBên B · đổi lãi từ tháng 13
Lúc đầu16,11 triệuTừ tháng 1320,48 triệu
Trả ít hơn mỗi tháng không có nghĩa là tốn ít hơn tổng cộng: với cùng số tiền và lãi suất dương, kỳ hạn dài hơn làm tháng nhẹ đi nhưng có thể tốn nhiều lãi hơn.
2 · Chi phí đến tháng 60: lãi + phí
Thang vẽ chung: cả thanh dài bằng 978,2 triệu. Không tính phần gốc đã trả.
Bên A · một mức lãi suốt kỳ hạn
903,9 triệu
Lãi 903,9 triệu
Bên B · đổi lãi từ tháng 13
978,2 triệu
Lãi 978,2 triệu
- Lãi
- Phí lúc giải ngân
- Phí trả nợ trước hạn
3 · Còn nợ tại tháng 60
Thang là số tiền vay 2,0 tỷ. Đây là tiền gốc còn phải trả, không phải lãi.
Bên A · một mức lãi suốt kỳ hạn
1.785,3 triệu
Bên B · đổi lãi từ tháng 13
1.801,8 triệu
Chi phí đến mốc bạn chọn khác chi phí cả kỳ hạn. Nếu giữ khoản vay đến hết, hãy đổi mốc về “Hết kỳ hạn dài nhất”.
Số đã làm tròn; số chính xác ở bảng “Xem bảng so sánh từng chỉ tiêu”.
Hiểu thêm
Chi phí cả kỳ hạn (lãi + phí lúc giải ngân, không gồm phí trả nợ trước hạn)
- Bên A
- 2.474,2 triệu
- Bên B
- 2.862,6 triệu
Mọi mức lãi ở đây là giả định bạn nhập, không phải báo giá hay dự báo. Thanh khoản trả chỉ vẽ hai mức lúc đầu và sau đổi lãi, không phải lịch trả từng tháng.
Làm gì tiếp
Khi đã so hai cấu trúc lãi tại mốc mình chọn, trước khi chốt còn hai câu hỏi về mức chịu đựng:
- Nếu lãi sau ưu đãi cao hơn mức bạn vừa nhập 1, 2 hay 3 điểm phần trăm thì khoản trả thành bao nhiêu?Khoản vay lãi thả nổi
- Khoản trả cao nhất của phương án thả nổi có còn nằm trong ngân sách của hộ không?Khả năng mua nhà
Không có con số nào được mang sang công cụ khác — bạn sẽ nhập lại.
Tại tháng thứ 60, Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn có chi phí thấp nhất, 903,9 triệu. Khoảng cách giữa phương án rẻ nhất và đắt nhất là 74,3 triệu. Cột được xếp từ gốc đã trả, lãi đã trả, phí trả lúc giải ngân, phí trả nợ trước hạn nếu tất toán ở mốc đó, rồi phần dư nợ còn nợ lại — nên một phương án chỉ trả chậm gốc không trông rẻ hơn. Xếp theo lãi cộng phí đến mốc đã chọn, không theo khoản trả hằng tháng. Chưa tính bảo hiểm khoản vay, phí trả nợ trước hạn và phí thẩm định trừ khi bạn nhập vào ô phí. Lãi ưu đãi, lãi sau ưu đãi và mốc so sánh đều là giả định bạn nhập.
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn2.903.865.134 ₫
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi2.978.163.547 ₫
- Tiền đã trả cộng dư nợ còn lại (tỷ)
Ký hiệu
- Gốc đã trả
- Lãi đã trả
- Phí trả một lần
- Dư nợ còn lại
- Phí trả nợ trước hạn (trả tại mốc)
Biểu đồ này giả định
- Mọi phương án dùng chung một số tiền vay và một mốc so sánh; chỉ khi đó lãi suất và phí mới so sánh được.
- Sau giai đoạn ưu đãi, mỗi phương án giữ mức lãi sau ưu đãi bạn nhập cho phần còn lại của kỳ hạn. Hợp đồng thật có thể điều chỉnh tiếp theo lãi cơ sở.
- Đây là các báo giá bạn tự nhập. Công cụ không biết và không xếp hạng ngân hàng nào.
Xem số liệu dạng bảng
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Phương ánBên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- Lãi đến mốc đó
- 903,9903.865.134
- Phí trả một lần
- 0,00
- Phí trả nợ trước hạn tại mốc
- 0,00
- Dư nợ còn lại
- 1.785,31.785.307.708
- Chi phí đến mốc đó
- 903,9903.865.134
- Chi phí cả kỳ hạn
- 2.474,22.474.229.702
Phương ánBên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- Lãi đến mốc đó
- 978,2978.163.547
- Phí trả một lần
- 0,00
- Phí trả nợ trước hạn tại mốc
- 0,00
- Dư nợ còn lại
- 1.801,81.801.812.558
- Chi phí đến mốc đó
- 978,2978.163.547
- Chi phí cả kỳ hạn
- 2.862,62.862.633.323
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi có khoản trả hằng tháng thấp nhất lúc đầu, 16,1 triệu. Nhưng phương án rẻ nhất tại mốc bạn chọn là Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn. Đường nào kết thúc muộn hơn là kỳ hạn dài hơn: trả nhẹ hơn mỗi tháng nhưng trả trong nhiều năm hơn. Với cùng số tiền, cùng lãi suất dương và cùng cách trả, tổng lãi khi đó cao hơn. 1 phương án có bậc: khoản trả giữ một mức trong thời gian ưu đãi rồi đổi sang mức sau ưu đãi — cao hơn hay thấp hơn tùy mức lãi bạn nhập. Đường vẽ theo bậc vì thay đổi đó xảy ra trong một tháng, không dần dần. Chưa tính bảo hiểm khoản vay và phí trả nợ trước hạn trừ khi bạn nhập vào ô phí.
- Khoản trả mỗi tháng (triệu)
- Tháng thứ
Ký hiệu
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
Các mốc trên biểu đồ
- Tháng 60: mốc so sánh
Biểu đồ này giả định
- Khoản trả được tính lại tại thời điểm hết ưu đãi, trên dư nợ còn lại và số tháng còn lại.
- Sau mốc đó công cụ giữ nguyên mức lãi sau ưu đãi. Hợp đồng thật có thể điều chỉnh tiếp theo lãi cơ sở, nên hãy thử vài mức.
Xem số liệu dạng bảng
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
| Phương án | Trả hằng tháng lúc đầu | Sau ưu đãi | Số tháng |
|---|---|---|---|
| Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn | 18,618.642.624 | 18,618.642.624 | 240 |
| Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi | 16,116.111.864 | 20,520.479.346 | 240 |
Bước tiếp theo
Câu hỏi liên quan khác
Lãi cố định hay thả nổi: tôi đang đánh đổi điều gì?(mở trong tab mới) — Bài tập đặt khoản trả sau ưu đãi cạnh ngân sách, rồi so tại tháng 60 và khi giữ đến hết.
Giữ lại kết quả này
Trang này không lưu kết quả và không gửi số của bạn đi đâu. Hãy chụp màn hình hoặc ghi lại các con số quan trọng trước khi rời trang. Mở lại công cụ và nhập lại là cách duy nhất để xem lại kết quả.
Xem bảng so sánh từng chỉ tiêuKhoản trả trước và sau ưu đãi, lãi và phí đến mốc bạn chọn, dư nợ còn lại, chi phí cả kỳ hạn và APR mô hình hóa.
Hai nhóm dòng trả lời hai câu hỏi khác nhau. Nhóm “đến mốc đã chọn” là chi phí tại cùng một thời điểm tất toán cho mọi phương án — cộng thêm dư nợ còn lại, để một phương án chỉ trả chậm gốc không trông rẻ hơn. Nhóm “cả kỳ hạn” là tổng danh nghĩa nếu bạn giữ đến hết. Dòng trả hằng tháng cho biết mỗi tháng cần thu xếp bao nhiêu, nhưng con số đó nhỏ đi khi kỳ hạn dài ra nên nó không nói lên phương án nào rẻ hơn.
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Chỉ tiêuTrả hằng tháng (giai đoạn đầu)
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- 18,618.642.624
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- 16,116.111.864
Chỉ tiêuTrả hằng tháng sau ưu đãi
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- 18,618.642.624
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- 20,520.479.346
Chỉ tiêuTháng đầu áp lãi mới
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- —
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- 13
Chỉ tiêuSố tháng trả nợ
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- 240
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- 240
Chỉ tiêuLãi đã trả đến mốc đã chọn
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- 903,9903.865.134
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- 978,2978.163.547
Chỉ tiêuPhí trả một lần
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- 0,00
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- 0,00
Chỉ tiêuDư nợ còn lại tại mốc đó
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- 1.785,31.785.307.708
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- 1.801,81.801.812.558
Chỉ tiêuPhí trả nợ trước hạn tại mốc đó
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- 0,00
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- 0,00
Chỉ tiêuChi phí đến mốc đó (lãi + phí)
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- 903,9903.865.134
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- 978,2978.163.547
Chỉ tiêuĐắt hơn phương án rẻ nhất (tại mốc đó)
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- 0,00
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- 74,374.298.413
Chỉ tiêuTổng lãi cả kỳ hạn
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- 2.474,22.474.229.702
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- 2.862,62.862.633.323
Chỉ tiêuChi phí vay cả kỳ hạn (lãi + phí)
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- 2.474,22.474.229.702
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- 2.862,62.862.633.323
Chỉ tiêuTổng số tiền bỏ ra cả kỳ hạn
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- 4.474,24.474.229.702
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- 4.862,64.862.633.323
Chỉ tiêuAPR danh nghĩa mô hình hóa
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- 9,50%
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- 10,51%
Chỉ tiêuAPR nếu tất toán tại mốc đó
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn
- 9,50%
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi
- 10,12%
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
Lãi suất mô hình hóa sau phí
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn — APR danh nghĩa (cả kỳ hạn)
- 9,50%
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn — Quy đổi lãi kép hằng năm
- 9,92%
- Bên A — một mức lãi suốt kỳ hạn — APR nếu tất toán ở tháng 60
- 9,50%
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi — APR danh nghĩa (cả kỳ hạn)
- 10,51%
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi — Quy đổi lãi kép hằng năm
- 11,03%
- Bên B — giữ một mức lãi 12 tháng rồi đổi — APR nếu tất toán ở tháng 60
- 10,12%
APR ở đây là lãi suất do FinHome mô hình hóa từ dòng tiền bạn nhập: số tiền thực nhận sau phí, các khoản trả theo lịch, và dư nợ còn lại nếu tất toán tại mốc đã chọn. Đây KHÔNG phải mức công bố theo quy định, không phải báo giá của ngân hàng, và không bao gồm phí trả nợ trước hạn trừ khi bạn tự nhập vào ô phí. APR danh nghĩa là lãi tháng × 12; con số quy đổi lãi kép không bao giờ thấp hơn mức danh nghĩa và cao hơn khi lãi suất dương — ở mức 0% thì hai con số bằng nhau. Đừng so một mức danh nghĩa với một mức ghép lãi.
Về các con số đang hiển thị
Các con số mặc định là một tình huống giả lập để bạn thấy công cụ hoạt động thế nào, không phải số liệu của một hộ gia đình thật và không phải báo giá của ngân hàng nào. Hãy sửa từng ô thành số của bạn — kết quả và biểu đồ cập nhật ngay khi bạn nhập, không cần bấm tính. FinHome không gửi hay lưu các con số này: chúng chỉ nằm trong trình duyệt của bạn và mất đi khi bạn tải lại trang. Nút “Về ví dụ mẫu” chỉ đưa các ô nhập về tình huống ban đầu, không lưu gì cả.
Cách tính
Đây là công cụ so sánh khoản vay ở một góc nhìn: hai cấu trúc lãi thay vì hai báo giá được đặt tên A và B. Cùng một phép tính, cùng một mốc so, nên hai bên luôn được đo bằng cùng một thước.
Bên “lãi cố định cả kỳ hạn” là khoản vay niên kim thông thường ở một mức lãi duy nhất: để trống hai ô ưu đãi và mức lãi đó chạy suốt kỳ hạn. Bên “ưu đãi rồi thả nổi” được tính theo từng giai đoạn, và ở mỗi lần đổi lãi khoản trả được tính lại trên DƯ NỢ CÒN LẠI trong SỐ THÁNG CÒN LẠI. Đây là cách công cụ mô hình hóa khoản vay trả góp đều; hợp đồng của bạn có thể quy định khác.
Cả hai bên đều nhập được ưu đãi, nên một báo giá “cố định 3 năm rồi thả nổi” mô hình hóa được ở bên trái: 36 tháng ưu đãi ở mức cố định, rồi mức sau đó. Khi bạn nhập như vậy, tên của bên đó đổi theo đúng cấu trúc — công cụ không gọi một lịch trả có đổi lãi là “cố định cả kỳ hạn”.
Xếp hạng theo CHI PHÍ ĐẾN MỐC BẠN CHỌN: lãi phát sinh đến tháng đó, cộng phí trả ngay, cộng phí tất toán nếu bạn tất toán tại mốc đó và còn dư nợ. Dư nợ còn lại ở mốc đó cũng được hiện, nên một phương án chỉ hoãn trả gốc không thể trông rẻ. Bảng chi tiết hiện thêm chi phí cả kỳ hạn, và khi hai thước đo chọn ra hai phương án khác nhau thì trang nói rõ.
Một điều công cụ không tính: rủi ro. Bên thả nổi có thể rẻ hơn theo kịch bản bạn nhập, nhưng khoản trả sau ưu đãi của nó phụ thuộc vào một mức lãi chưa ai biết trước — phần tiết kiệm chỉ đúng nếu mức bạn nhập xảy ra. Công cụ Khoản vay lãi thả nổi có nút thử tăng 1, 2 hoặc 3 điểm phần trăm để bạn xem khoản trả cao nhất trước khi quyết định.
Câu hỏi thường gặp
Công cụ này chỉ mang tính minh họa, không phải tư vấn tài chính. Kết quả dùng đúng những con số bạn nhập: lãi ưu đãi, lãi sau ưu đãi, phí trả khi giải ngân và phí trả nợ trước hạn tại mốc so sánh đều được tính. Những khoản bạn KHÔNG nhập thì không có trong kết quả — công cụ không biết biểu phí của hợp đồng bạn. Chưa tính thuế, lạm phát, bảo hiểm khoản vay hay thay đổi lãi suất ngoài kịch bản bạn đặt. Đây không phải báo giá của ngân hàng.