Đổi sang khoản vay lãi thấp hơn: khi nào mới bù được chi phí?

Đổi khoản vay đáng cân nhắc khi phần lãi giảm bù được phí chuyển đổi trong thời gian bạn còn giữ khoản vay. Với dư nợ — phần gốc còn nợ — 1,8 tỷ, đổi từ 11% xuống 9%/năm, giữ 216 tháng và trả ngay 40 triệu phí giả định, khoản trả giảm khoảng 2,3 triệu mỗi tháng.

Trong kịch bản này, lãi tiết kiệm bù đủ phí ở tháng 14. Nếu chỉ cộng phần khoản trả giảm mỗi tháng, phải đến tháng 18 mới bù phí: mốc đó chỉ đo DÒNG TIỀN, chưa chứng minh lợi ích kinh tế. Khi dự định bán hoặc tất toán — trả hết phần còn nợ và đóng khoản vay — hãy so cả phí, lãi và dư nợ tại cùng một tháng.

Bạn đang chuyển đổi phần nợ CÒN LẠI. Hãy lấy dư nợ hiện tại từ sao kê, rồi chọn mốc dự kiến bán nhà hoặc kết thúc khoản vay để so hai phương án; ví dụ trong bài chọn sau 60 tháng.

Nếu trả được ít gốc trong những năm đầu, dư nợ còn lại vẫn cao dù tổng tiền đã trả lớn. Lấy dư nợ từ sao kê hoặc ngân hàng; không suy ra nó từ tổng khoản trả và không đoán theo cảm nhận.

Nếu khoản vay mới kéo dài hơn số tháng còn lại, khoản trả có thể nhỏ đi do thời gian dài hơn, không chỉ do lãi suất. Bảng giữ nguyên 216 tháng ở cả hai phương án để tách riêng tác động của lãi suất; hai kỳ hạn khác nhau vẫn so được nếu cùng mốc và tính đủ dư nợ.

Trong bảng, phí chuyển đổi trả ngay ở tháng 0. Mốc bù phí chi phí là khi lãi tiết kiệm TÍCH LŨY bù đủ tổng phí. Mốc này khác việc khoản trả giảm bù phí vì khoản trả gồm cả gốc. Công cụ hiện so tại tháng bạn chọn và ghi dư nợ hai phương án; bảng giả lập chọn tháng 60.

Biểu đồ cho thấy chi phí bù đủ phí ở tháng 14, còn tiền đã chi phải tới tháng 18. Khoản trả gồm cả gốc lẫn lãi; trong ví dụ giữ nguyên kỳ hạn này, khoản vay mới vừa trả nhẹ hơn vừa giảm gốc nhanh hơn. Vì một phần lãi tiết kiệm được dùng để trả gốc, mốc bù chi phí đến trước mốc bù tiền đã chi.

Ngược lại, kéo dài kỳ hạn có thể làm tiền trả tháng giảm nhưng gốc giảm chậm hơn: dòng tiền dễ chịu hơn không có nghĩa là đã lời. Hãy đọc đúng tên từng đường; ở tháng 12 cả hai vẫn âm, còn tháng 24 cả hai đã dương trong kịch bản này.

Một gói kéo dài kỳ hạn có thể hoàn phí dòng tiền nhanh nhưng để lại dư nợ cao hơn nhiều. Để đánh giá tại tháng H, so tổng khoản đã trả + phí + dư nợ cần tất toán của mỗi phương án; với cùng dư nợ ban đầu, chênh lệch này tương đương chênh lệch lãi và phí đã phát sinh, trước các chi phí thoát khoản vay chưa nhập.

Bảng đã tính 20 triệu phí tất toán cũ giả định. Với hồ sơ thật, thay số này bằng phí đúng hợp đồng và nhập chi phí một lần của khoản vay mới riêng. Đừng cộng trùng. Một lần vượt đường 0 không bảo đảm các tháng sau vẫn có lợi; hãy đổi tháng so sánh để kiểm tra.

Lãi thấp hơn hoặc kỳ hạn dài hơn đều có thể giảm khoản trả tháng. Nhưng lãi thấp hơn chưa bảo đảm giảm tổng chi phí nếu phí cao, thời gian dài hơn hoặc cấu trúc lãi thay đổi.

Nếu bên cho vay mới đề nghị khoản trả nhẹ hơn nhờ kéo dài kỳ hạn, hãy thử lại với kỳ hạn bằng số tháng còn lại của khoản vay cũ. Phép thử này tách riêng ảnh hưởng của lãi suất; khi so phương án khác kỳ hạn, vẫn giữ cùng tháng đánh giá và tính cả dư nợ.

Nếu kỳ hạn mới là 300 tháng thay vì 216, khoản trả xuống khoảng 15,1 triệu và mốc tiền đã chi đến sớm hơn — tháng 10 thay vì 18 — trong khi mốc chi phí vẫn ở tháng 14. Đổi lại, ở tháng 60 khoản vay mới còn nợ khoảng 1,68 tỷ, cao hơn mức 1,59 tỷ của khoản cũ. Dòng tiền nhẹ hơn không làm phần nợ giữ lại đó biến mất.

Bảng có cả dòng chênh lệch tổng chi phí cả kỳ hạn, bên cạnh dòng giảm được mỗi tháng. Hai dòng đó có thể nói hai điều khác nhau, và bạn cần cả hai.

Thứ nhất, khoản vay mới là lãi cố định hay có ưu đãi rồi thả nổi? Nếu là loại thứ hai, tổng chi phí cả kỳ trong bảng không đại diện cho báo giá đó. Công cụ lãi thả nổi giúp mô phỏng khoản trả từng giai đoạn, nhưng chưa tự tổng hợp đủ phí và so dư nợ hai gói tại cùng mốc thoát. Thả nổi nghĩa là lãi được đặt lại theo chu kỳ ghi trong hợp đồng, nên khoản trả hằng tháng được tính lại theo mức mới.

Thứ hai, chi phí chuyển đổi gồm những gì? Thường có thẩm định lại tài sản, công chứng lại hợp đồng bảo đảm, phí đăng ký giao dịch bảo đảm và bảo hiểm mới. Hãy yêu cầu liệt kê từng khoản chứ đừng nhận một con số tổng.

Thứ ba, ngày giải ngân mới — ngày tiền vay đã cam kết được chuyển ra thực tế — và ngày tất toán cũ khớp ra sao? Chỉ cộng chi phí chồng lấn nếu lịch thực tế phát sinh, không mặc định phải trả đồng thời hai khoản vay. Công cụ hiện chưa mô hình hóa lịch chuyển đổi theo ngày.