Thu nhập bao nhiêu thì mua được nhà ở xã hội?

Theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ 07/04/2026, trần thu nhập để mua nhà ở xã hội là 25 triệu đồng/tháng nếu độc thân, 35 triệu nếu độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên, và 50 triệu tính chung cho hai vợ chồng. Trần tính trên thu nhập THỰC NHẬN bình quân 12 tháng, không phải thu nhập gộp, và áp cho các nhóm như người thu nhập thấp ở đô thị, công nhân, cán bộ, công chức, viên chức. Tỉnh có dự án có thể áp hệ số điều chỉnh, nên hãy hỏi mức áp dụng tại đó.

Hộ ví dụ của bài — hai vợ chồng thực nhận 44 triệu mỗi tháng, khác với hộ 40 triệu ở bài lập ngân sách trước khi đi xem nhà — nằm dưới trần đó. Nếu hộ đủ các điều kiện khác và được Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay ở 5,4%/năm, tầm giá tính ra lại thấp hơn: khoảng 2,17 tỷ, so với khoảng 2,50 tỷ khi vay thương mại ở 8,5%/năm.

Đổi lại, khoản gốc và lãi mỗi tháng giảm từ 18 triệu xuống khoảng 10,6 triệu, nhẹ hơn khoảng 41%. Lý do là giới hạn đang chặn đã đổi: khoản vay này tối đa 80% giá trị hợp đồng, nên số tiền tự có, chứ không còn là khoản trả hằng tháng, quyết định tầm giá.

Nghị định 136/2026/NĐ-CP nói về “thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận”, tính theo bảng tiền công, tiền lương do nơi làm việc xác nhận, trong 12 tháng liền kề tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Hộ trong bài có thu nhập gộp 50 triệu nhưng thực nhận 44 triệu: so bằng con số gộp thì vừa chạm trần, so bằng thực nhận thì còn cách trần 6 triệu.

Theo văn bản này, từ 07/04/2026: người độc thân không quá 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng đã kết hôn tổng không quá 50 triệu, người độc thân đang nuôi con chưa thành niên không quá 35 triệu. Trước ngày đó, các mức tương ứng là 20, 40 và 30 triệu theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP. Căn cứ thu nhập từng khu vực, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh các mức này, trong giới hạn tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người của địa phương và cả nước.

Quy định về chủ đề này đã đổi nhiều lần trong thời gian ngắn, và một số trang tổng hợp vẫn còn ghi mức cũ. Trước khi dựa vào bất kỳ con số nào, kể cả trong bài này, hãy kiểm tra số hiệu và ngày hiệu lực của văn bản đang áp dụng cho hồ sơ của bạn.

Thu nhập chỉ là một phần cần đối chiếu. Ngoài thu nhập, hãy đối chiếu bạn có thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở không, điều kiện về nhà ở tại tỉnh, thành phố nơi có dự án, việc đã từng được hưởng hỗ trợ nhà ở hay chưa, cùng yêu cầu hồ sơ hiện hành. Danh sách này không đầy đủ; nơi tiếp nhận hồ sơ mới là nơi xác nhận.

Cách xác định “chưa có nhà ở” và cơ quan xác nhận đã được sửa bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ 09/02/2026. Nếu từng hoặc đang thuê nhà ở xã hội, hãy xác nhận tình trạng hợp đồng với nơi nhận hồ sơ: trả lời của Bộ Xây dựng ngày 14/07/2026 nêu yêu cầu không đang thuê tại thời điểm đăng ký mua; không nên gộp từng thuê với đã mua hoặc thuê mua.

Người thuê mua trả trước một phần giá trị căn nhà, phần còn lại trả dần hằng tháng như tiền thuê, và chỉ được chuyển quyền sở hữu sau khi hết hạn hợp đồng và trả hết phần còn lại.

Những điều kiện đó do cơ quan có thẩm quyền xác nhận dựa trên giấy tờ. Không phép tính nào trên trang này biết được chúng, nên con số tầm giá dưới đây là một câu trả lời về ngân sách chứ chưa phải câu trả lời về việc bạn có được mua hay không.

Nếu bạn là người thu nhập thấp ở đô thị và không có hợp đồng lao động, cùng các mức trần ở trên vẫn áp dụng, nhưng việc xác nhận thu nhập do Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại thực hiện, trong 07 ngày kể từ khi nhận đơn. Hãy hỏi nơi tiếp nhận hồ sơ về giấy tờ cần có trước khi tự kết luận mình không đủ điều kiện.

Đây là kết quả trái với trực giác nhất của bài, và nó đến từ chính phép tính. Với khoản vay thương mại giả định 8,5%/năm trong 240 tháng, hộ này ra tầm giá 2.499.179.725 ₫: giới hạn đang chặn là khoản trả hằng tháng, 18 triệu, tức là toàn bộ phần còn lại sau sinh hoạt, nợ và tiền để dành.

Với khoản vay Ngân hàng Chính sách xã hội, mức cho vay tối đa là 80% giá trị hợp đồng, nên hộ phải tự có ít nhất 20% cộng 3% chi phí mua ngoài giá — tổng 23% giá nhà — từ 500 triệu tiền dùng được. 500 triệu chia 0,23 ra 2.173.913.043 ₫, và đó chính là tầm giá công cụ báo. Giới hạn chặn không còn là khoản trả nữa mà là tiền tự có. Nếu được vay ít hơn 80%, phần tự có cần nhiều hơn và tầm giá thấp hơn nữa.

Nên hai con số nên đọc cùng nhau. Tầm giá thấp hơn 325.266.682 ₫, nhưng khoản gốc và lãi mỗi tháng xuống từ 18.000.000 ₫ còn 10.576.172 ₫ — nhẹ hơn 7.423.828 ₫, khoảng 41%. Cùng một hộ, cùng số tiền tích lũy: kịch bản ưu đãi không cho mua đắt hơn, nhưng khoản trả hằng tháng nhẹ hơn nhiều, và để lại hơn 7 triệu mỗi tháng chưa dùng đến.

Điều đó cũng đổi câu hỏi tiếp theo. Khi tiền tự có là thứ đang chặn, tăng thu nhập không nâng tầm giá; tích lũy thêm mới nâng. Trong kịch bản này, mỗi 23 đồng tích lũy thêm mở ra 100 đồng tầm giá.