Thuê 15 triệu, trả góp khoảng 18 triệu: có nên mua luôn?
Câu trả lời ngắn
“Thêm vài triệu mỗi tháng là có nhà của mình.” Phép so nghe đơn giản, nhưng còn bỏ qua tiền trả trước, chi phí sở hữu và một điều không ai biết chắc: giá nhà sau này.
Nếu bạn đang phân vân giữa thuê và mua, không nhất thiết phải tìm một câu trả lời đúng cho mọi người. Điều hữu ích hơn là biết: với kế hoạch của mình, yếu tố nào khiến một phương án phù hợp hơn?
Muốn thử ngay với số của bạn?
Cùng một tình huống, chỉ đổi giả định giá nhà
- Giá nhà / trả trước / chi phí mua
- 3 tỷ / 900 triệu / 100 triệu
- Lãi vay giả lập / kỳ hạn
- 8,5%/năm không đổi / 240 tháng
- Chi phí sở hữu thêm so với thuê
- 2,5 triệu/tháng
- Phí bán cuối kỳ
- 3% giá bán (giả định)
- Tiền thuê lúc đầu / tăng tiền thuê
- 15 triệu/tháng / 4%/năm
- Cọc thuê / vốn người thuê đầu tư
- 30 triệu / 970 triệu
- Lợi suất giả lập / thời gian so sánh
- 6%/năm / 120 tháng
- Các giả định tăng giá nhà
- 0%, 5%, 8%/năm
Tất cả mức giá, lãi, phí và lợi suất đều là giả định minh họa. Mô hình không đem chênh lệch dòng tiền hằng tháng của bên nào đi đầu tư; không bảo đảm khả năng bán nhà hoặc mức sinh lời. Cọc thuê được giả định hoàn lại đầy đủ cuối kỳ.
So khoản trả hằng tháng là cần, nhưng chưa đủ
Người mua cần tiền trả trước và tiền chăm sóc căn nhà. Người thuê chưa dùng số tiền đó mua nhà nên vẫn có thể giữ hoặc đầu tư. Tiền có thể sinh lời, nhưng lợi suất không được bảo đảm — nghĩa là không chắc sẽ lãi bao nhiêu.
Ở chiều ngược lại, khoản trả ngân hàng có cả gốc và lãi. Trả gốc làm giảm khoản nợ, nên không thể xem toàn bộ tiền trả ngân hàng là khoản mất đi giống tiền lãi.
Để so công bằng, hãy chọn cùng một mốc, chẳng hạn 10 năm. Hỏi hai câu: đã bỏ vào bao nhiêu tiền, và lúc đó còn lại bao nhiêu? Lấy số đã bỏ vào trừ phần còn lại là cách hiểu đơn giản của “chi phí ròng”.
Với người mua, phần còn lại là tiền bán nhà, trừ khoản nợ chưa trả hết và phí bán. Vì vậy, không thể coi toàn bộ giá bán là tiền mình giữ được.
Với người thuê, công cụ tính cùng số tiền ban đầu, cộng tiền thuê đã trả, rồi trừ khoản đầu tư còn lại và tiền cọc được hoàn. Khoản đầu tư gồm cả vốn ban đầu lẫn phần lãi giả định; không chỉ có tiền lãi.
Vì vậy, công cụ so chi phí ròng trong cùng một khoảng thời gian, thay vì chỉ so hai khoản tiền tháng. Mỗi bên đều được tính khoản đã bỏ vào và khoản còn giữ lại, không bỏ quên tiền ban đầu của bên nào.
Cùng một tình huống, chỉ đổi giả định giá nhà
Hai bên cùng bắt đầu với 1 tỷ tiền mặt. Người mua dùng 900 triệu trả trước và 100 triệu cho chi phí mua căn nhà giá 3 tỷ. Phần thiếu thì vay, với lãi giả định 8,5%/năm không đổi trong 20 năm.
Khoản trả ngân hàng khoảng 18,22 triệu/tháng. Người mua còn trả thêm 2,5 triệu/tháng cho căn nhà so với người thuê. Nếu bán ở cuối khoảng so sánh, giả sử phí bán bằng 3% giá bán.
Người thuê trả 15 triệu/tháng lúc đầu; giả sử tiền thuê tăng 4% mỗi năm. Trong cùng 1 tỷ ban đầu, người thuê còn 970 triệu sau khi đặt cọc 30 triệu.
Công cụ giả sử 970 triệu này sinh lời 6%/năm và tiền cọc được trả lại đầy đủ cuối kỳ. So sánh trong 10 năm. Cả mức sinh lời lẫn việc hoàn cọc đều cần kiểm tra với tình huống thực tế, không phải tiền chắc chắn nhận được.
Chỉ đổi một ô, kết luận đã khác
Công cụ không “đổi ý”. Kết luận đổi vì giả định đã đổi.
Điều đáng mang theo sau phép tính không phải “mua chắc chắn tốt hơn” hay “thuê luôn rẻ hơn”, mà là: quyết định này đang phụ thuộc bao nhiêu vào kỳ vọng tăng giá?
Thời gian cũng quan trọng. Nếu bạn dự định ở năm năm nhưng lại tính trên mười năm, bạn đang trả lời một câu hỏi khác. Những khoản phí mua, bán và chuyển chỗ ở cần được xét đúng với kế hoạch của mình.
Kết quả sau 10 năm; mọi đầu vào khác giữ nguyên
- Giá nhà tăng giả lập 5%/năm
- Mua thấp hơn thuê khoảng 1,177 tỷ
- Giá nhà không tăng
- Thuê thấp hơn mua khoảng 652,8 triệu
Có những điều biểu đồ không quyết định thay bạn
Biểu đồ không biết con bạn học ở đâu, bạn đi làm bao xa hay có thể sắp đổi việc. Bạn có thể chấp nhận tốn hơn để có nơi ở ổn định — miễn là nhìn rõ phần đánh đổi.
Trước khi chọn, thử hỏi: Nếu giá nhà không tăng, tôi có vẫn muốn mua căn này để ở không? Tôi có thật sự ở lâu như số năm đã nhập không?
Nếu tiếp tục thuê, tôi sẽ làm gì với tiền đang giữ? Mức lời giả định có phù hợp với rủi ro tôi chấp nhận không? Đây là tiền của mình, không nên chọn số đẹp chỉ để phép tính dễ chịu hơn.
Hãy chạy công cụ với giả định của bạn, rồi đổi riêng tăng giá nhà về 0%. Tiếp đó mới thay thời gian so sánh. Ghi lại ô nào làm kết luận đảo chiều — đó là điều cần tìm hiểu kỹ hơn.
Biểu đồ này cho thấy gì
Mỗi đường thử một mức tăng giá nhà: 0%, 5%, 8%/năm. Nằm trên vạch 0 nghĩa là mua tốn ít hơn; dưới vạch 0 nghĩa là thuê tốn ít hơn, sau khi đã tính phần tiền còn lại của mỗi bên. Ở tháng 120, tức hết 10 năm, giá không tăng thì thuê ít tốn hơn khoảng 652,8 triệu; giá tăng 5%/năm thì mua ít tốn hơn khoảng 1,177 tỷ. Ba đường là KỊCH BẢN để thử, không phải khoảng tin cậy hay dự báo; 8% không phải mức tăng được hứa hẹn.
Ở tháng 120, cùng một hộ và cùng một khoảng thời gian, chênh lệch giữa hai phương án chạy từ -652,8 triệu đến 2,7 tỷ — tức là 3,4 tỷ chỉ do đổi giả định tăng giá nhà. Giá nhà 0%/năm: mua không rẻ hơn ở tháng nào trong khoảng này. Đây là các kịch bản do bạn và trang này đặt ra, không phải dự báo giá nhà và không phải khoảng tin cậy: không kịch bản nào được gán xác suất. Số dương nghĩa là mua có chi phí ròng thấp hơn, số âm nghĩa là thuê thấp hơn.
- Mua lợi hơn thuê (tỷ)
- Tháng kể từ khi mua hoặc bắt đầu thuê
Ký hiệu
- Giá nhà 0%/năm
- Giá nhà 5%/năm
- Giá nhà 8%/năm
Các mốc trên biểu đồ
- Giá nhà 5%/năm: mua có lợi từ tháng 32
- Giá nhà 8%/năm: mua có lợi từ tháng 16
Đường tham chiếu
- Đường 0: hai phương án tốn ngang nhau
Biểu đồ này giả định
- Tình huống giả lập. Giá nhà, tiền thuê và mức sinh lời của tiền tự có đều là giả định do bài viết nêu, không phải dự báo.
- Mỗi đường là đúng một phép so sánh, chỉ khác giả định tăng giá nhà; không đường nào được gán xác suất và đây không phải khoảng tin cậy.
- Cả hai phương án bắt đầu từ cùng một số tiền, nên phần vốn tự có của người mua được tính là tiền người thuê đem đi đầu tư. Bảng là số liệu ở đúng mốc cuối kỳ; các tháng ở giữa nằm trên biểu đồ.
- Số dương là mua có chi phí ròng thấp hơn, số âm là thuê thấp hơn. Chưa tính thuế, phí giao dịch ngoài phần đã nêu, chi phí chuyển nhà và các yếu tố phi tài chính.
Xem số liệu dạng bảng
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
| Giả định tăng giá nhà | Chi phí ròng nếu mua | Chi phí ròng nếu thuê | Mua lợi hơn thuê |
|---|---|---|---|
| Giá nhà 0%/năm | 2.046,82.046.784.826 | 1.394,01.393.977.016 | -652,8-652.807.810 |
| Giá nhà 5%/năm | 216,7216.701.462 | 1.394,01.393.977.016 | 1.177,31.177.275.554 |
| Giá nhà 8%/năm | -1.325,7-1.325.686.916 | 1.394,01.393.977.016 | 2.719,72.719.663.932 |
So sánh thuê và mua theo giả định của bạn
Công cụ miễn phí. Xem đủ giả định và giới hạn trước khi dùng kết quả để cân nhắc.
- Nhập “Giá nhà”, “Tiền trả trước”, “Phí mua một lần”, “Lãi suất vay” và “Kỳ hạn vay”. Kỳ hạn tính bằng tháng: 20 năm là 240 tháng.
- Nhập “Tiền thuê mỗi tháng”, tiền cọc và chi phí sở hữu thêm. Kiểm tra “Giá nhà tăng”, “Tiền thuê tăng” và “Lợi nhuận đầu tư” — đây đều là số bạn giả định, không phải dự báo.
- Ở ô “So sánh trong”, nhập số tháng bạn định ở hoặc so sánh: 5 năm là 60 tháng, 10 năm là 120 tháng. Đọc kết quả cùng các giả định.
Thử đổi một thứ: Đổi riêng “Giá nhà tăng” về 0%, rồi mới thay “So sánh trong”. Bạn có thể thử từ 60 lên 120 rồi 180 tháng để thấy khác biệt giữa ở 5, 10 và 15 năm. Ghi lại ô nào làm kết luận đảo chiều.
Tự kiểm tra: Nếu giá nhà không tăng, bạn còn muốn mua căn này để ở không? Lợi suất giả định có phù hợp rủi ro bạn chấp nhận không?
Thử lại giả định trước khi chọn thuê hay mua
- Đây là phép so chi phí ròng theo mô hình, không phải dự báo tài sản hay khuyến nghị đầu tư.
- Chưa tính lạm phát, thuế thu nhập và chi phí chuyển nhà ngoài các khoản đã nhập.
- Thay giả định lợi suất, lãi vay, giá nhà hoặc thời gian đều có thể thay đổi kết quả. Không bảo đảm khả năng bán nhà, lợi suất hay việc hoàn đủ tiền cọc theo hợp đồng thực tế.
Nguồn số liệu
Không sử dụng số liệu thị trường hay dự báo bên ngoài.
- Công cụ Thuê hay mua của FinHomeChạy trực tiếp công cụ với bộ giả định trong bài, rồi đổi tăng giá nhà từ 5% về 0%. Công thức và giới hạn được trình bày trên trang công cụ; số liệu là kết quả mô phỏng, không phải quan sát thị trường.
Về nội dung này
Bài giáo dục FinHome có hỗ trợ AI, được founder duyệt nội dung trước xuất bản. Ví dụ giả lập; ảnh công cụ ngày 23/09/2026 minh họa các giả định đã nêu. Bài chưa được chuyên gia độc lập thẩm định và không thay thế tư vấn cho hồ sơ cụ thể.
Bài thuộc nhóm Chọn phương án tài chính — Đặt các lựa chọn cạnh nhau: thuê hay mua, hai gói vay, lãi cố định hay thả nổi để thấy điều phải đánh đổi.