Trả nợ 5 năm rồi, vì sao dư nợ chỉ giảm hơn 237 triệu?

Trên khoản vay giả lập trong bài — 2 tỷ, 8,5%/năm, 20 năm — sau 5 năm bạn đã trả hơn 1 tỷ, nhưng dư nợ — phần gốc còn nợ — chỉ giảm khoảng 237 triệu, còn khoảng 1,76 tỷ. Phần còn lại của số đã trả, khoảng 804 triệu, là tiền lãi.

Mỗi lần trả nợ gồm hai phần: trả lại tiền đã vay (gốc) và trả lãi. Lãi được tính trên dư nợ, nên những năm đầu, khi dư nợ còn lớn, phần lãi chiếm nhiều hơn: khoảng 82% khoản trả của tháng đầu. Phải đến tháng 143 — quá nửa kỳ hạn — phần gốc mới lớn hơn phần lãi.

Sau 60 kỳ trả, tổng số tiền đã ra khỏi ví là 1.041.387.880 ₫. Chia con số đó ra: 803.931.542 ₫ là lãi và 237.456.338 ₫ là gốc. Phần gốc chỉ bằng 11,87% khoản nợ ban đầu, dù bạn đã đi được đúng một phần tư kỳ hạn.

Con số quan trọng với người định bán nhà hoặc chuyển khoản vay là dư nợ, không phải tổng đã trả: cuối tháng 60 bạn vẫn còn nợ 1.762.543.662 ₫. Nếu bán căn nhà lúc đó, đây là số phải tất toán — trả hết phần còn nợ và đóng khoản vay — và tổng hơn một tỷ đã trả không cho bạn biết con số này.

Riêng tháng 60, khoản trả 17.356.465 ₫ gồm 12.518.950 ₫ lãi và 4.837.515 ₫ gốc, tức 72,13% là lãi. Tỷ lệ này đã tốt hơn tháng đầu, nhưng nó tốt hơn rất chậm, vì nó chỉ đi xuống khi dư nợ đi xuống — mà dư nợ thì đang đi xuống chậm.

Khoản trả hằng tháng của một khoản vay trả góp đều là 17.356.465 ₫ ở mọi tháng, nhưng ruột của nó đảo chiều dần. Tháng đầu có 81,62% là lãi; tháng cuối chỉ còn 0,70%. Tháng đầu tiên mà phần gốc vượt phần lãi là tháng 143 — không phải tháng 120, là giữa kỳ hạn.

Điểm cân bằng nằm lệch về sau chứ không nằm giữa, và nó lệch nhiều hay ít phụ thuộc cả lãi suất lẫn kỳ hạn. Đây là lý do một khoản vay 20 năm không phải là “10 năm trả lãi rồi 10 năm trả gốc”: nó là gần 12 năm phần lãi chiếm ưu thế, rồi hơn 8 năm phần gốc chiếm ưu thế.

Với người mua nhà lần đầu, hệ quả rất cụ thể. Nếu bạn dự tính bán hoặc chuyển khoản vay trong khoảng 5 đến 10 năm đầu, gần như toàn bộ thời gian đó nằm ở phía phần lãi chiếm ưu thế — nên hãy tính bằng dư nợ ở mốc bạn dự tính, chứ không bằng cảm giác “trả được một thời gian rồi”.

Tổng lãi cả kỳ hạn là 2.165.551.520 ₫, bằng 108,28% số tiền vay: trên ví dụ này bạn trả tiền lãi nhiều hơn chính khoản đã vay. Nhưng hai nửa của con số đó không đến cùng lúc với hai nửa của khoản gốc.

Nửa số lãi được trả xong ở tháng 84, tức 35,0% kỳ hạn. Nửa số gốc phải chờ đến tháng 166, tức 69,2% kỳ hạn. Hai mốc đó cách nhau 82 tháng, và khoảng cách đó là toàn bộ nội dung của câu “trả nhiều mà nợ giảm ít”.

Bốn phần tư kỳ hạn cho thấy cùng một chuyện bằng một cách khác: phần tư đầu có 77,2% số tiền trả là lãi, phần tư cuối còn 18,8%. Cùng một khoản trả hằng tháng, nhưng những năm đầu phần lớn là tiền lãi, những năm cuối phần lớn mới là trả gốc. Đó cũng là lý do mỗi đồng gốc trả sớm tiết kiệm được nhiều lãi — bài “Có tiền dư, trả thêm nợ mua nhà giúp giảm bao nhiêu lãi?” tính đúng con số đó.