Vay 870 triệu lãi ưu đãi, mỗi tháng trả thế nào?

Khoản vay giả lập khoảng 870 triệu tại Ngân hàng Chính sách xã hội, ở 5,4%/năm trong 25 năm, có khoản gốc và lãi khoảng 5,29 triệu mỗi tháng; tổng lãi cả kỳ hạn khoảng 717 triệu, nếu lãi suất giữ nguyên suốt kỳ hạn.

Tháng đầu, khoảng 3,9 triệu trong khoản trả là lãi và chỉ khoảng 1,4 triệu là gốc. Tháng đầu tiên phần gốc vượt phần lãi là tháng 147 của 300.

Cùng khoản vay đó ở mức giả định 8,5%/năm sẽ tốn khoảng 1,23 tỷ tiền lãi — nhiều hơn khoảng 514 triệu, bằng khoảng 59% số tiền vay ban đầu.

Lãi mỗi tháng tính trên số tiền còn nợ, nên khi số còn nợ vẫn lớn thì phần lãi trong mỗi khoản trả cũng lớn. Điều đó đúng ở 5,4% như ở 8,5%; chỉ độ dốc khác nhau.

Tháng đầu tiên: 3.913.043 ₫ lãi và 1.375.043 ₫ gốc. Phần gốc chỉ vượt phần lãi từ tháng 147 — gần đúng nửa kỳ hạn.

Sau 60 tháng, hộ đã trả 317.285.160 ₫, nhưng số còn nợ chỉ đi từ 869.565.217 ₫ xuống 775.093.281 ₫. Phần gốc đã trả là 94.471.936 ₫.

Không phải một lịch trả khác hình, mà là tổng tiền lãi nhỏ hơn rất nhiều. Ở 5,4% tổng lãi là 716.860.654 ₫; ở 8,5% là 1.231.027.174 ₫.

Chênh lệch 514.166.520 ₫ bằng 59,1% số tiền vay. Trong ví dụ giữ nguyên lãi suốt 25 năm, chênh lệch 3,1 điểm phần trăm lãi suất tạo ra phần lãi tiết kiệm gần sáu phần mười giá trị khoản vay.

Khoản trả mỗi tháng cũng khác: 5.288.086 ₫ so với 7.001.975 ₫. Với hộ thực nhận 30 triệu, đó là khác biệt giữa 17,6% và 23,3% thu nhập.

Khoản vay nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội có thời hạn tối đa 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên — tiền đã cam kết được chuyển ra thực tế, chứ không phải được duyệt là đã có tiền. Đó là trần, không phải mức bạn buộc phải chọn.

Kỳ hạn ngắn hơn cho khoản trả cao hơn và tổng lãi thấp hơn. Bài “Vay 20 năm hay 25 năm” trong bộ này đi qua đúng đánh đổi đó trên một khoản vay khác, và lập luận giữ nguyên ở đây.

Điều cần cân là khoản trả cao hơn có còn nằm trong ngân sách chỗ ở của hộ hay không. Với hộ 30 triệu, ngân sách đó là 11 triệu mỗi tháng.

Con số đó là gốc và lãi theo lịch trả. Nó không gồm phí quản lý căn hộ, tiền gửi xe, bảo hiểm tài sản, hay bất kỳ khoản phí nào bạn chưa nhập vào ô của nó.

Phí quản lý tùy từng toà nhà. Nếu căn hộ của bạn trả 1.270.500 ₫ mỗi tháng — một trong các mức giả định, đã tính trọn, ở bài về phí chung cư — thì riêng khoản đó đã gần bằng một phần tư khoản gốc và lãi, cộng thêm.

Nên hai con số cần cầm khi quyết định là khoản gốc và lãi, và tổng tiền thực ra khỏi ví mỗi tháng. Ngân sách của hộ phải chịu được con số thứ hai.

Mọi con số ở đây giả định lãi 5,4% giữ nguyên 25 năm. Mức lãi của chương trình do cơ quan có thẩm quyền quyết định và đã từng được điều chỉnh — xuống 5,4% theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP; hãy đọc hợp đồng tín dụng để biết khoản vay của bạn áp dụng mức nào và khi nào có thể đổi.